아파트 청약이나 주택 구매를 위해 주택담보대출을 검색을 하다 보면 LTV, DTI, DSR 이 세 가지 용어를 자주 보게 됩니다. 공고문 자체에는 별다른 설명도 없는 경우도 많고, 알았다가도 쉽게 까먹는 용어라서 매번 찾아보게 되는데요.
주택담보대출 용어 3가지 LTV, DTI, DSR 정리해 봅니다.
목차
LTV, DTI, DSR
간단 요약
| 용어 | 의미 |
| LTV(Loan to Value Ratio) | 담보인정비율 주택가격에서 최대로 받을 수 있는 대출의 비율 |
| DTI(Debt To Income) | 총부채상환비율 연소득에서 주택담보대출의 상환 금액이 차지하는 비율 |
| DSR(Debt Service Ratio) | 총부채원리금상환비율 연소득에서 가지고 있는 모든 대출의 상환 금액이 차지하는 비율 |
더 상세한 내용은 아래에서 다루도록 하겠습니다.
LTV(Loan to Value Ratio)
담보인정비율로 불리는 LTV는 아파트, 주택 등을 위한 대출에서 흔히 찾아볼 수 있습니다.
주택의 가격 대비 대출이 얼마나 나오는가를 의미하는데요. LTV 60%까지 허용되는 지역에서 10억 원 가격의 주택을 구매하는 경우 대출은 6억 원까지 받을 수 있다는 의미입니다.
윤석열 정권 들어 대부분 지역이 70% LTV가 되며 생애최초라면 주택 가격의 80%까지 대출이 허용됩니다. 집을 구매하는 데는 목돈이 들기 때문에 일반적으로 높을수록 주택 구매에 좋다고 봅니다.
DTI(Debt To Income)
주택담보대출에서 빚을 갚을 수 있는 능력에 관련된 용어로 총부채상환비율로 불립니다. 비교적 간단한 계산식으로 정의할 수 있습니다.
- DTI = (1년에 값을 주택담보대출 원금 + 이자) ÷ 연소득 × 100
예를 들어 1년에 값을 대출 원금과 이자가 2000만 원이고, 연 소득이 5천만 원인 경우 계산은 아래와 같습니다.
- 예시 : 2000만 원 ÷ 5000만 원 × 100 = 40%
이 계산은 LTV와 다르게 현 소득에서 대출이자와 원금상환이 차지하는 비율을 구하는 것이기 때문에 결과가 낮을수록 좋습니다. 계산이 빠른 분이라면 바로 캐치하셨겠지만, 대출의 만기가 길면 길수록 계산에 유리합니다.
기존의 DTI 산정은 해당 건에 대한 이자와 연소득만 가지고 DTI를 계산했지만, 2021년부터 여러 건의 주택담보 대출을 받을 경우 가지고 있는 주택담보 대출의 원리금을 합산하도록 변경되었습니다. 다주택 구매에 주택담보대출 활용하는 것을 억지하기 위한 조치입니다.
안심전환대출의 경우 DTI 60%를 마지노선으로 제시하고 있습니다.
DSR(Debt Service Ratio)
총부채원리금상환비율로 불리는 DSR입니다.
주택담보대출과 연소득을 가지고 계산하는 DTI와 다르게 기존에 가지고 있던 신용대출을 비롯한 모든 부채를 합산하여 계산하게 됩니다. 현재 부채가 1억 원을 넘어가는 경우 DSR 40% 를 기준으로 (비은행권 50%) 심사를 진행하는데요.
- DSR = (1년에 값을 모든 대출 원금 + 이자) ÷ 연소득 × 100
갖고 있는 모든 대출을 합산하는 성격상 DTI보다 엄격한 대출 조건으로 기능하게 됩니다. 따라서 대출을 받지 못하게 되는 원인으로 작동하는 경우가 다수 있습니다.
하지만, 전세자금대출, 중도금 대출, 햇살론과 같은 서민금융에서는 DSR 규제를 적용하지 않습니다.
또한 2022년 3분기부터 기본 소득이 적어 DSR 규제로 인한 고통이 큰 청년층을 위해 정부에서 미래 소득을 합산하여 DSR을 계산하는 방침을 추진하고 있다고 하니 어떤 식으로 변경될지 지켜보는 게 좋겠네요.
지금까지 주택담보대출 용어 3가지 LTV, DTI, DSR를 정리해 봤습니다. 도움이 되는 정보였기를 바라며 저는 이만 물러가겠습니다.
흥미가 있으셨다면 안심전환대출에 관한 글, 또는 소상공인 대출 만기연장에 대한 글을 살펴보셔도 좋습니다.
