금리가 인상되고, 부동산 관련 경기가 굳을 조짐을 보이자 깡통전세에 대한 이야기가 솔솔 올라오고 있습니다.
말도 많고 탈도 많은 깡통전세 뜻과 피해 유형, 예방법까지 한큐에 정리합니다.
깡통전세 뜻
깡통전세는 말 그대로 집이 깡통으로 된... 그런건 아니고요. 가지 마세요. 잘못했어요.
의미만 보자면 깡통전세는 집을 팔아도 집주인이 대출과 세입자의 보증금을 돌려주기 어려운 상황에 처한 집을 말합니다. 일반적인 의미로 집주인의 담보대출 총액과 전세금의 합이 집 값의 70%가 넘으면 깡통전세로 본다고 합니다.
그러니까 팔아봐야 깡통 차는 집. 그래서 깡통전세라는 것이죠.
이런 식의 계약은 똘똘한 세입자라면 계약 전에 체크를 하고 갈 수도 있지만, 집값이 떨어지는 시기에는 멀쩡하던 집의 가격이 하락하며 하루아침에 잘 살던 집이 졸지에 깡통이 되는 불상사가 벌어질 수도 있습니다.
집주인 입장에서도 갑자기 집이 깡통이 되버리면 속이 쓰리지만, 멀쩡한 생돈을 받기 힘들어지는 세입자는 미치고 팔짝 뛰는 일이 발생하죠.
물론 깡통전세의 범위에 들어가 집주인이 이익을 보기 어려운 경우라도, 대다수의 선량한 집주인들은 전세 보증금을 어떻게든 돌려주려 합니다.
하지만 아예 작정하고 집을 깡통인 상태로 임대차 계약을 하고 세입자의 주머니를 털어가려는 사기 유형도 생각보다 자주 있어서 아래에 정리해 볼게요.
깡통전세 사기 유형
단순깡통
단순한 깡통전세 사기의 유형은, 집의 전세 보증금을 뻥튀기 하는 형태가 많습니다.
시세를 알기 힘든 신축 건물의 경우 자주 발생하는 유형인데 이렇게 튀겨놓은 전세 보증금을 받고, 집 주인은 무엇을 하느냐?
다른 사람에게 집을 팔고 도망갑니다.
뭣도 모르고 계약을 승계받은 새 집주인도 통수를 맞아버리는 경우도 있지만, 애초에 상황을 알고도 계약해서 '다른 세입자가 오기 전에는 보증금 못준다.' 배째라를 시전하는 경우도 존재 한다고 합니다.
건물 전체 전세
다가구 주택, 상가 계약에서 주로 발생하는 유형으로 호실 전체를 어떻게든 전세로 계약한 뒤에 가진 빚을 값지 않고 뻐겨서 집을 경매로 날려버리고 보증금을 먹튀하려는 경우입니다.
이런 경우 집주인에게는 이미 다른 빚이 많은 경우가 상당수라 선순위 채권으로 인정받기 어려워져서 경매로 팔린 집 값에서도 보증금을 돌려 받지 못하는 일이 발생합니다.
신탁사가 갖고 있는 매물
부동산을 부동산 신탁회사에 담보신탁 형식으로 계약하여 대출을 시행하고 소유권을 맡겨 둔 상태로 멋대로 전세계약을 시행하여 드러누워서 집값을 먹튀하는 경우.
상당히 악질적인데, 이게 된다는 건 중개사도 한패였다는 의미입니다.
담보신탁된 물건은 신탁사의 동의가 없으면 계약이 불가능한데, 이를 무시한 계약을 진행했기 때문에 멀쩡한 보증금을 내고도 남의 재산에 맘대로 들어간 불법점유자가 되어 보증금을 제대로 돌려받기 어려워 집니다.
집주인은 당연히 연락이 안되겠죠?
※ 부동산 신탁회사 : 집을 관리하며 보수를 얻는 회사를 말합니다. 신탁회사의 관리를 받는 경우, 실질 소유는 집주인에게 있더라도 계약 기간 내의 명목상 소유권이 신탁사에게 가 있게 됩니다.
※담보신탁 : 신탁사에 집을 신탁하고 서류를 은행에 제시하여 대출을 받는 것을 말합니다. 대출을 주는 은행 입장에서 집의 가치 하락을 막아줄 신탁사가 끼어 있기 때문에 안정적이고, 채무불이행시의 강제집행이 효율적입니다. 때문에 대출이 수월해지고, 집주인들이 나쁜 마음을 먹기 쉽습니다.
깡통전세 사기 예방법
깡통전세를 이용한 피해를 예방할 완벽한 방법은 사실 없습니다. 어떤 유형은 진짜 공인중개사가 끼어서 속이기 때문에 본인이 공인중개사가 되어서 살집을 계약하는게 아니라면 상당히 어려운게 사실입니다.
하지만 충분히 주의하면 많은 경우에 예방할 수 있는 포인트는 존재합니다. 살펴볼게요.
공인중개사 사무소 확인
계약을 중개하고 있는 공인 중개사 사무소가 정상적으로 등록되어 있는지 확인해 볼 수 있습니다. 국가공간정보포털 혹은 거주지역 부동산 관련부서로 전화를 하면 해당 사무소의 등록여부를 확인해 줍니다.
중개사가 공범인 경우, 일반인 세입자는 사기를 미리 아는 것이 불가능에 가깝기 때문에 한번쯤 꼭 해보고 진행 하시기를 권합니다. 공인중개사가 믿을만 해야, 아래의 사항들에서 중개사의 도움을 받으며 진행이 가능합니다.
서류확인
임대 매물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서를 미리 확인 하면 소유자가 건물을 담보로 진 빚이나, 미납 세금등을 미리 확인 할 수 있습니다. 서류의 발행일자는 계약당일 이어야 겠죠?
집주인 확인
계약 당일온 사람이 등기부의 소유자와 동일인인지 체크할 필요가 있습니다. 현장에서 불쑥 보여달라하면 불쾌해 할 수 있으니 미리 공인중개사를 통해 충분히 이야기를 해놓는게 좋습니다.
신분증과 계약하러 온사람이 같은 것걸 확인하면 좋겠죠.
대리인이 온 경우는 부동산 계약용 인감증명서를 갖고 있는지를 확인하고 집 주인과 영상통화 등으로 신원을 확인할 것을 권합니다. (사실 좀 어렵기는 합니다. 세입자는 을의 입장인 경우가 많기 때문이죠.)
확정일자, 전입신고
계약일 이후에 후다닥 확정일자를 받고, 이사를 하자마자 전입신고를 때려서 선순위 채권자가 될 수 있도록 해야합니다.
정말 악질적인 경우 세입자의 대항력이 전입신고 다음날 0시에 발생하는 허점을 노려 그틈에 대출을 땡겨벼리는 미친 경우도 있긴 하지만, 이건 진짜 악질적으로 덤비는 경우고... 할 수 있는 최선을 다해야겠죠.
보증금 보증에 가입
주택도시보증공사, 서울보증, 한국주택금융 공사에서 보증을 가입하면 문제가 생길 경우에 보증금을 해당 기관에서 지불해 줍니다.
등록된 임대사업자의 경우 신규 등록 주택은 보증가입 의무가 있기 때문에, 지은지 얼마 안된 건물은 아마 주인 측에서 먼저 이야기를 꺼내게 될 겁니다. 이렇게 등록되는 경우 함부로 채권등을 설정하기 어렵습니다.
보증의 가입에도 기본 요건이 있기 때문에 보증금 보증이 가능하다는 것은 어느 정도 집의 안정성을 나타내 주기도 합니다.
법률 상담
우리가 아무리 주의를 기울여도 전문가처럼 꼼꼼할 수는 없죠. 계약을 진행하고 있는데 무언가 미진하거나 의심가는 상황이 있다면 무료 상담을 받아 보는 것도 좋습니다.
마치며
지금까지 깡통전세 뜻과 사기 유형, 피해 예방법을 알아보았는데요.
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